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家の土地・環境は生き物?住宅購入で後悔しない為の【用途地域】とは?

用途地域アイキャッチ
  • 今候補の土地で本当に正解か悩んでいる
  • 買った後に後悔したくない!
  • 抑えておくべき実は・・・なポイントは?

注文住宅の土地探し・・・迷いますよね。

便利が良ければ高いしかと言って安さを追求するとドンドン奥地に・・・・。

 

という事で、ネット社会に感謝している近所です(´・ω・`)

 

今って便利ですよね。わざわざ市役所行かなくても土地に関する資料が手に入ります。

私は土地購入にあたり

  • 土砂災害ハザードマップ
  • 洪水ハザードマップ
  • 地震ハザードマップ
  • 用途地域地図

を見ました。

 

近年の自然災害を心配してハザードマップは見る人も多いと思いますが、用途地域まで意識してますか?

今回はこの【用途地域地図】にスポットを当てて土地選びのポイントを記事にしています。


土地の購入は【今の環境を買う】と言う意味

建築風景

用途地域の前に「言われてみれば当たり前だけど、実は忘れがちな大前提」として、土地探しは【今の環境を買う】と言う点をお忘れなく。

 

と言うのも、私も土地を買うにあたりめっちゃ吟味しました。

  • 日当たりは大丈夫?
  • 駅からの距離は?
  • 近くに病院・スーパーは?
  • 学区は?
  • 近くの道路の交通量は?
  • 騒音・臭いは問題ない?
  • ハザードマップは安全?
  • 会社までの距離は?

記事を読んでいるあなたも気になる所ばかりですよね!

この時、今と同じ環境が20年・30年先も続いている・・・と無意識に考えてませんか?

 

ここなら20年後に子どもが大きくなっても電車で大学まで行けるし・・・

とか。

 

しかし、冷静に考えると20年先も同じ状況なんて100%無いといってもいい。

 

  • 今は進学校でも昔はやんちゃ校だった
  • 新しい道が出来て交通ルートが変わった

こんな経験していませんか?

 

トドメに既に持ち家に住んでいる友人宅の事件を聞いて「土地=現状を買う物」と言う認識をさせられ、【用途地域】を確認するようになりました。

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土地・環境は変化する生き物

時間を超える

その友人宅の事件とは

  1. 新築時は閑静な住宅街
  2. 数年後、近隣に大型病院が移設される
  3. それに合わせて近隣の道の拡張や新設がされる
  4. そのため交通量も増える
  5. 緊急車両が朝晩問わずかっ飛ぶ

 

大型病院が出来たところは元々農地だったそうですが、病院が出来てしまいガラッと変わったとのこと・・・。

いやいや・・・これってどうなん?と調べてみましたが、病院などの一部施設は農地からの転用が例外的に認められているそうです。

 

赤ちゃんが大人になり老人になるように、土地も年数が経てば周りの環境は変化します

 

私が今の賃貸に住み始めて2年半で起きた変化でも

  • 隣に太陽光発電所(ソーラーパネル)が出来た
  • 近くに分譲地が複数出来た
  • 新しい道が繋がった
  • 自分が転職した
  • 同棲・結婚した
  • コンビニが閉店した
  • ケーキ屋さんが開店した
  • スーパーがリニューアルした
  • 西日本豪雨が発生した

と、思いつくだけでこれだけ起きています。

 

自然災害はともかくとして地域の環境は特に変化しやすいんですよね・・・。

会社の事務所移転や転職、駅やバスの廃線・新設・変更なども存分に変化する可能性のある物。

今は静かでも数年後どうなっているか?が非常に心配にもなりますね。

 

変化は起こる物なので致し方無い・・・

と、割り切らなければいけない部分はありますが・・・少なくともどこにどんな建物が出来る可能性があるか?は最低限考えておきたい!!

そこで【用途地域】を調べることをおすすめします。

用途地域を調べるとある程度将来が安心

将来設計

土地を買おうと色々見ていると

  • 第一種低層居住専用地域
  • 第一種住居地域
  • 準居住地域
  • 工業地域
  • 商業地域
  • 市街化調整地域

なんて表記を資料で見たことありませんか?

(※他にも種類がありますが割愛してます)

 

これは【用途地域】と言う物で土地の使い方を制限する区分です。

 

パッと文字の並びを見て

工業地域や商業地域は見るからに住むのはヤバい気がするから住居地域がいいな・・・

と、ざっくり考えていませんか?

 

用途地域については住宅営業マンも一応説明はしてくれますが

この土地は第一種居住区域なのででっかい工場などは作れませんからご安心を!

と、超絶サラッと終わらせると思います。

 

しかし、【第一種低層居住専用地域】【第一種住居地域】では雲泥の差があると言っても過言ではありません。

 

【第一種低層居住専用地域】は通常ではコンビニすらも建てられないぐらい、住宅に特化した厳しい制約があります。

【第一種居住地域】はコンビニはもちろん、中規模なスーパーや小規模な工場も建てられます。

 

用途地域の種類やどんな物が建てられるのか?の基準はwikipediaが分かりやすいので見てもらえれば。

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調べ方は【市町村名+用途地域】で検索

パソコンの入り口

ところで・・・用途地域の地図なんて見たことないけど?

一般的にはあまり見る機会がないですが、ネットで簡単に調べられます。

 

方法は【市町村名+用途地域】と入れるだけ。

市町村によってサイトのレイアウトや格納場所が違ったり、容量がアホ程大きいとこもありますのでパソコンからの閲覧を推奨します。

ネットに慣れてない人は都市計画課へ行って出してくれと言えば貰えるはずです。

 

その地図を見てもらうと実感できますが道を1本挟めば用途地域もガラッと変わります。

【第一種低層住居専用地域】の隣に【近隣商業地域】があったりなんかもザラ。

 

これで何が起きるか?と言うと極端な例として

せっかく第一種低層居住専用地域を買ったのに目の前にパチンコ屋が出来た!!?

ってこともあり得るというわけ。

 

住環境が非常に気になる!!!と言う人は

  1. 買おうとしている土地の用途地域は?
  2. さらに欲しい土地周辺の用途地域は?

を調べておくとひとまずは安心かな?と思います。

 

・・・ひとまず?

用途地域も5年周期で見直し・変更される

後悔の念

せっかく調べたのにそんなのアリかよ!!!

と叫びたくなるところですが、これも【土地が生き物】たる所以。

 

用途地域は5年に1度見直され、あなたの住んでいる地域でも実は変わっている可能性も・・・!?

 

どんな風に変わるかな?と、軽く調べたらチラホラ出てきました。

流石に第一種低層居住専用地域から工業地域みたいなぶっ飛んだ変更は見つけられませんでしたが

  1. 市街化調整地域 → 第一種住居地域
  2. 第一種住居地域 → 工業地域
  3. 第二種中高層住居専用地域 → 準工業地域

などが見つかりました。

 

変わる理由としては

  • 人口流入が多く土地が足りなくなってきた
  • 逆に人口減少で住居者が少なくなってきた
  • 高速道路が出来て住宅より工場の方が便利
  • 駅前再開発による都市計画変更

と、理由は千差万別で色々あります。

 

ちなみに・・・第一種住居地域から工業地域に変わったらどうなるん?

極論を言えば住居の横に化学工場でも作れるようになります

ファッ!!?

 

ぶっちゃけハザードマップも現状の予測であって予期せぬ災害が起きれば更新されますので、今は安心でも将来は変わってる可能性もあります。

 

西日本災害の前後でハザードマップが様変わりしている地域も多いでしょう。

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ブログ主の購入土地は【市街化調整区域】

広大な土地

で、結局お前はどんな用地を買ったのか?ですが、【市街化調整区域】です。

 

市街化調整区域の特徴をまとめると

  1. 開発は許可制
  2. 増築なども許可必要(不要な場合もあり)
  3. 浄化槽の設置が必要になる(不要な場合もあり)
  4. 都市計画税不要

って特徴のある所。

 

「〇列車で行こう」とかみたいに

便利そうな土地があるから勝手に開発しまっせ!

ってされると行政的に困るってことで開発を制限しています。

 

建築はもちろんリフォームなども許可制なので土地としては非常に扱いにくい為、売買する人からするとネックな土地とも言えます。

とは言え、私の土地は分譲地として売られていましたし周辺にも住宅が多い地域なので余程ぶっ飛んだリフォームとかでない限りは大丈夫と踏んでます。

例えば3階建てにするとか、家を工場に変えるとかは許可が出ないでしょう。

土地は1点物だからこそ現状で満足すべし!

満足感

この記事を読んでいただいて分かっていただけたかと思いますが、土地に【絶対】はありません。

年数経過で状況も変わりますし1点物なので後から理想の土地が出てくることも少なくありません。

その逆で悩んでいる間に候補地が買われて泣く泣く諦めなければならない・・・と言うこともあります(経験談)

 

周辺環境が数年後・数十年後にどうなるかなんて誰も読めませんので、土地探しは【現状で100点にどれだけ近いか?】で決めればいいんじゃないかな?と思います。

 

以上、土地・環境は生き物?住宅購入で後悔しない為の【用途地域】とは?でした!

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