- 年収300万円で注文住宅っていける？
- そもそもどんな土地を探せばいいの？
- 住宅メーカーで土地の値段が変わる・・・ってホント！？
マイホームが欲しいけど年収300万円台じゃ夢のまた夢・・・・
そう思っていませんか？
転職したばかりの年収300万円台の奴でも土地購入やローンなど実際話が進んでいます！
そこで今回はマイホームを建てる前に決める【土地】についてまとめてみたいと思います。
という事で、まさかのマイホーム族になる近所です(´･ω･｀)
正直こうやって記事書いてる半年前はマイホームを建てるなんてこれっぽっちも想像していませんでしたが、色々動き回って土地購入＆住宅メーカー決定。
マイホームが欲しい・・・とお考えの方は是非参考までにご覧ください！
今回は【どこに建てる？】の土地編です。
◇ 住宅関係記事はこちら ◇
私の体験談を記事にしています。すべての方に当てはまるとは限りません。
この記事の目次
価格の高い土地と低い土地ってどこが違うの？
日本で一番高い土地は【東京都中央区銀座4-5-6】で1坪の価格は驚きの1億8909万0908円。
1坪は大体畳2畳分の大きさなので、大の字に寝転ぶスペースを買うのに1億円かかります。
※ちなみにここには山野楽器 銀座本店があります。
逆に日本で一番安い土地は【北海道勇払郡厚真町字軽舞280番】で1坪1586円。
これは極端な例ですが、土地探しをした方はご存知の通り同じ市内や町内でも微妙に価格の差があり、場合によっては同じ分譲地でも100万円単位で価格が違います。
まずこの差がなぜ起きるのかについて今一度整理してみましょう。
価格が高いところは便利である
駅から徒歩3分と徒歩30分では明らかに価格差があります。
徒歩30分って・・・歩こうと思えば歩けなくはないけど、毎日通勤通学で使うのはキツイので自転車なり公共交通機関なりを使いますよね。
その他にも周辺にスーパーや病院・学校はあるか？などもその土地価格に若干なりとも影響を及ぼします。
土地が安いところは【市街化調整区域】である
これは地域性もあると思いますが、少なくとも私の住んでいる片田舎ではこの傾向がありました。
市街化調整区域ってなんぞや？
超簡単に解説します！
開発に都道府県知事の許可がいる地域のこと。建物やお店がめちゃくちゃに立ちまくらないように調整されている区画。
地域によっては住宅(一軒家・アパート)の規制はゆるくなっているところもある
浄化槽の設置や上下水道の引き込み工事が必要だったりする。
つまり何をやるにも許可が必要な区域ですね。
その為お店は立ちにくい、住宅のリフォームも許可がいる等々・・・割と面倒。
これは【用途地域】と言う区分で分かれており、市町村のHPなどで確認できます。
市街化調整区域は万が一マイホームを手放すとなっても利用用途や発展の見込みが限られているので、価値が低くなりやすい区域です。
今回私が購入した土地は市街化調整区域でも造成地が出来まくってるので宅地に関してはゆるい様子。
ちなみに念のためと第一種居住化区域とか探しましたが・・・幹線道路沿い・昔からの住宅街など、ちょっと敬遠したくなるところばかりでした。
ちなみに田舎で調整区域外を探すと
・国道沿い
・昔からの古い住宅街
・デカイ乗換駅近辺どれもこれもウルサイ・狭い・すでに埋まってる。
中には居住地域に造成地出来たりするけど大半が条件付き。
ウマイことなっとるなー。
— 【ちかどころ】近所@注文住宅ブロガー (@kinjyo35) September 30, 2019
価格が低いところは【一般的に】マイナス要素がある
土地としてマイナス要素とされるのが
- 駅遠
- 坂(山)の上
- 北側道路
- 変形地
駅遠は先ほど述べた通りですね。歩くのしんどい。
坂の上は昔は○○が丘みたいな名前で住宅地をバンバン作ってましたね。
【眺めが良くて閑静な住宅街！】的なアピールのアレ。
今それがどうなってるかと言うと、過疎ってゴロゴロ空き家が出てます(特に田舎)
都会だと交通網が整っていてバスで最寄り駅まで行けたりしますが、田舎だとそれもないのでどんどん過疎っていくという。
大人は車が使えるからまだしも、子どもは徒歩や自転車で行き帰りすると考えると可哀相。
北側道路は家の北側に道路がある土地。これがなぜ不人気かと言うのは後程詳しく説明します。
変形地は耳にしたことありますかね？四角では無い土地のことですね。三角とか台形とか多角形とか。無駄になる土地や建て方が難しいので広さの割に安くなります。
これらは【一般的に】は嫌われる傾向がありますが、条件次第では安くて穴場というお買い得な要素があります。
変形地・北側道路を狙う
はい。コレ、テストに出ます。
色々調べた結果300万円台の安月給で土地を買うなら、【変形地・北側道路】を狙いましょう。
これらはマイナス要素なので普通より安い傾向があるんですが・・・・実はメリットも含んでいるお得な条件。
実際、私の候補地だった【変形地・北側道路】は平均14万の坪単価の造成地の中で、なんと坪単価9万円。
元々田舎なのでかなり安い土地価格に輪をかけて安い。
それでいて数ある造成地の中で一番広い約70坪と言う広さ。(結局他の人に買われてしまいましたが)
じゃあ変形地や北側道路だったらなんでもいいと言うと、しっかり吟味しなくてはなりません。
特に変形地でも【旗状地】や【袋地】は要注意です。
旗のように細い道の先に広い土地があるパターン。
一見静かに過ごせそうですがデメリットがめちゃでかい
- 工事の車や引っ越しトラックが入れない
- 駐車場から家まで遠い
- 面積のわりに使えない部分が多い
公道に面していない土地のこと。
私道でつながっている状態なのでこちらも工事の車などが入りにくい。
また建て替えなど色々制限がある為避けるべき土地
変形地のメリット・デメリット
変形地と言うと真っ先に候補から外す方も多いと思いますが・・・私は最初っから広ささえあれば変形地でも全く構わないと思ってました。
そんな変形地のメリット・デメリットは以下の通り。
変形地のメリット【広くて安い】
上の通り、広いのに安いのが変形地。これがメリットですね。
同じ造成地で坪単価数万円違う事も少なくありません。
その理由は無駄スペースが多い為、70坪あっても実質40坪しか使えない・・・なんてこともあるから。
つまり変形地なら何でもいいのではなく、建てたい家の大きさが確保できるか？が大事。
いくら面積が広くても家が建てられなきゃ意味がないですからね。
家のために使える部分だけの価格で換算すると四角と変わらないかヘタするとお高い。
変形地のメリット【庭が広い】
家がダメなら庭として使えばいいじゃない
そう。変形地を買う場合はこの精神ですね。
考えてみれば車にしても家にしても物置にしても基本は四角ですよね？
その為、三角や多角形など変に角があるとそこが【家として】全く使えません。
が、広い庭にあこがれをもっている人には逆にチャンス。
実際私も四角くとれるの広い部分に家を建てて、先細り部分は駐車場と庭。
先端には・・・植樹でもしとく？と思ってました。
変形地のデメリット【管理が大変】
庭として使えばいいじゃない・・・と言っても雑草とかゴミとかの管理がついてきます。
実際問題さっきの三角の先っぽに植樹なんてしたら落ち葉や虫の対策必須です。
変形地のデメリット【家の価格が高くなるかも】
【凹】こんな形の土地だと家を建てるのも結構苦労しますので、結局上物(建物)が高くなる傾向があります。
奥行・横幅が十分あればそんな制限なく普通のコストで家が建てられます。
私の候補地も広いところはしっかりスペースがあったので四角の家が建てられましたので、一度ハウスメーカーさんに確認してみましょう。
変形地のデメリット【外構費が高い】
土地が広い＝その分囲いも長いと言えます。
候補地だったところの外構(境界ブロック)をお願いすると・・・驚異の70.6m
外構費だけで140万飛んでく見積もりが来ました(複数見積もりでも同様)
境界線さえわかればええねん
と、ブロック塀やフェンスを作らないという選択肢もありますが・・・。
- 値段の割に広い土地がある
- 家を建てれる部分は限られる
- 四角い家が建てれる変形地ならお得かも
- 広い庭が欲しいならおすすめ
- 土地が広い＝管理地が広い
- 外構費が高くなる傾向
北側道路のメリット・デメリット
変形地と違いあんまり馴染みのないワードでしょうか【北側道路】
私も土地探しするまで知りませんでしたし。
文字通り家の北側に道路が走っている家のことですね。その逆は南側道路で後者の方が人気が高い傾向があります。
北側道路のメリット【価格が安い】
300万円台で・・・と言ってる時点でメリット＝安いなんですが、これも例に漏れず。
変形地程極端に安くなることは少ないですが、それでも南側道路に比べると安くなります。
北側道路のメリット【南側に庭・リビングが置ける】
北に道路があるという事は南側にリビングや庭を広く置けます。
南にリビングがあれば光をたっぷり取り込めるので明るいリビングになります。
南側に道路があるとどうしても玄関や駐車場がそっちに行ってしまいますからね。
その上南側道路だとリビング開けたらガレージ・・・なんてことも少なくないので落ち着いた家に仕上がります。
北側道路のデメリット【間取りにセンスが問われる】
メリットで南側にリビングが置け明るい家に・・・と書きましたが、もしも家の南側に大きいマンションが建っていたら・・・？
今は駐車場だけどマンションが建ったら・・・？
南側道路であれば万が一マンションが出来ても道路を挟んで・・・なので少なからず明かりが取れる可能性があります。
しかし北側道路だと至近距離で建ってしまうとお手上げですよね？
そのため、北側道路を選ぶ際は周辺の土地状況もよく確認しておきましょう。
日中は隣の建物の影が伸びて薄暗い・・・何てことも起き得ます。
- リビング・庭がプライベート空間にしやすい
- 南にリビングが来るので明るくなりやすい
- 建物が隣接すると採光が難しくなる
住宅メーカーで土地の値段は変わる！
いやいや、何をおっしゃってるか理解できません・・・・
と思う方もいると思いますが、実際に南向きの角地の土地がハウスメーカーさんが変われば坪5,000円安くなった実話です。
安くなる可能性がある土地の条件は
- 上に出た不人気条件が当てはまる
- 造成されてから長いこと(1年？)空き地
- 営業マンが不動産屋さんと仲が良い
不動産って相場はあっても定価はないので、極論を言うと売る人が自由に金額を決めまています。
そのため交渉の余地があり、売れ残るくらいなら・・・と不人気地や長いこと空き地は安くしてくれる可能性があります。
そして、何気に重要なのが【住宅メーカー営業マンと不動産屋さんとの仲】
ぶっちゃけココめっちゃ大事。
私が値引いて貰えたのは【南向きの角地】です。
条件的にかなり人気といってもよい土地ですが、坪5,000円の値引きに成功しました。
別々の住宅メーカーさんに
この土地って・・・安くなったりしませんかね？
と確認したら
一緒にゴルフとかする仲なので1万円ぐらいやってくれそうです！(※最終坪5,000円値引き)
いや・・・・さすがにこの立地は厳しいですよ
と両極端の反応でした。
出来る出来ないは不動産屋さんや住宅メーカーさんの判断なので、ダメもとで言うだけ言ってみましょう。
坪5,000円安くなれば数十万値段が変わりますから結構重要。
ココまでデカい値引きでなくても「端数をまけて欲しい」とか言ってみるのもアリ。
ただ、値引き交渉するという事はその土地にするか、もうバッサリ諦めるかの二択を迫られえます。
安くしてもらっておいて他の土地探し・・・と言うのは中々難しいのであんまり気軽には言わない方が良いでしょう。
※もちろん上物(建物)の値段も大事。
意外な落とし穴【仲介料】にも注意！
そしてもう一つ注意すべきは【仲介手数料】
賃貸とかで馴染みはあるけど土地探しの時って結構頭から抜け落ちてます。
土地の場合も賃貸と同じく【仲介手数料不要】なハウスメーカーさんや不動産屋さんがありますので、相見積もりを取るとかは非常に大事！！
実際に相見積もりを取ると、片方は【土地代×3%＋6万円(相場通り)】、片方は無料でした。
土地が1000万とすると36万の手数料がかかります。これって結構大きいと思いませんか？
※私の場合無料と言ってくれたところが坪5,000円値引き取ってくれた所なので、より好都合でした。
値引き交渉＋手数料無料で軽く50万は安くなってますので、土地探し中の場合は【値引き交渉】【手数料の有無】をちゃんと確認しておきましょう。
なお後からやっぱり・・・と言われても嫌なのでメールなり見積もり書などに金額は書いてもらいましょう。口約束は証明のしようがないですからね。
年収300万円台でも注文住宅は夢じゃないが・・・
土地が決まれば上物(建物)ですが、内装にこだわるとか広さを求めないなら1000～2000万ほどあれば注文住宅も建てれます。
そこに土地代をプラスする形なので田舎なら3000万円を予算に夢のマイホームが手に入ります。
3000万を丸々ローン、35年の1.1％固定とした場合ローンは月々8.7万円。
さらに固定資産税や修繕費の積み立て等々を考えると超絶キツイ金額。
建物への投資を抑える・頭金の準備・世帯収入として考えるなどは必須。
と、注意点に書いたように住宅ローン＋αで色々かかるので、ローコスト住宅にするとか家の広さを極力小さくするとかは必要ですね。
正直なところパナホームとかセキスイハイムのような超大手の家は田舎でも無理です。
ちなみにローンは転職した場合でも組める場合があります。
- 給料がアップしている
- 同じ(類似した)業界でステップアップ
- 大手・老舗など安定感がある
- 転職回数が少ない
- フラット35を使う
100%組める保証ではありませんが、昔のように何年以上働かないと・・・とかはありません。
ハウスメーカー選びは効率よく！
最後にどんなハウスメーカーさんがいいのか・・・と言うところですよね。
展示場に1つ1つ足を運んでも良いですが、個人的にはスーモカウンターやネットでの一括請求がおすすめです。
私も最初は展示場に行って話聞いてましたけど、時間がいくらあっても足りませんし自分に合ったハウスメーカーさんなんて分かりませんでしたね。
そもそも家も土地と同じく定価がないので安いメーカーなら800万円でマイホーム！とかもあります。
私はそれなりの近さでスーモカウンターがあったのでそっちに行きましたが、無い場合はネットでの請求がお手軽でしょう。
どうしても○○ホームの△△って設備が欲しい！！！って場合でもない限り色々住宅メーカーさんを見比べると思うのでこういった仕組みはドンドン利用しましょう。
※スーモカウンターやネット請求は基本無料です。
また、この記事で書いたように土地一つとってもハウスメーカーさんで色々差が出ますので、ハウスメーカーさんのチョイスは非常に大事です。
決め打ちでやるより選択肢を広く持って選んでいきましょう。
以上、年収300万円台でも注文住宅！理想のマイホーム～土地探し編～でした！
