- 返済方法の違いが具体的に分からない
- どっちの方法を取るべきなの？
- 実際にローンを組む人はどんな考え？
住宅ローン・・・知れば知るほど複雑ですよね。
もう住宅メーカーさんのお任せでいいかな・・・と思いたくなるぐらいには。
ということで、営業マンさんとは別でも動いている近所です(´･ω･｀)
今回は住宅ローンでも結構見落としがちな【返済方法】について。
元利均等返済と元金均等返済・・・と言う２種類があるのですが、地味ながら結構重要な返済方法の違い。
それぞれについて考えてみた結果をご紹介します！
元金均等返済とは支払総額の少なさがメリット
元金均等返済は文字通り【元本】を【均等】に【返済】します。
【毎月決まった元本】＋【返済額の残りに応じた利子】を返済する仕組み。
金利はローン残金に応じて減っていきますので、組み始めが一番高額となり徐々に減っていくので、最初が苦しいですが総支払額を考えると割安な返済方法となります。
フラット35と組み合わせれば月々の返済額はローン開始月を超えることはありません。
(※フラット35Sの場合5年or10年金利が優遇されるので期間が終われば少し上がります)
という事で以下の条件で元金均等返済をした場合どうなるか・・・をシミュレーションしてみましょう。
- 借入金：3,000万円
- 返済期間：35年
- 金利：自己資金1割準備したフラット35(1.17％)
- 初月：100,679(元金：71,429＋利息：29,520)
- 10年目：92,321円(元金：71,429＋利息：20,893)
- 20年目：83,964円(元金：71,429＋利息：12,536)
- 30年目：75,607円(元金：71,429＋利息：4,179)
- 返済総額：36,157,125円
- 利子総額：6,157,125円
このような結果となります。
10年ごとに約8,000円支払額が減っており、初月が約10万円の支払いに対し30年目は7.5万と月々2.5万円も下がっています。
- ローンを組んでからしばらくは共働きで余裕がある
- 元々かなり余裕のある返済プランを組んでいる
- 総支払額を減らしたい
そんな方に【元金均等返済】は向いています。
ただし、ローンの組み始めが一番支払額が高いため、これから子どもを予定している人は奥様が働けなくなる(育休)事や、出産後の教育費なども考えておかないといけません。
また変動金利で元金均等返済をチョイスした場合、金利が上がると返済額もそれに合わせて増えてしまうため要注意です。
これらを総括するとフラット35などの全期間固定金利との相性は良さげですが、変動金利と合わせるのは博打と感じています。
元利均等返済とは安定感がメリット
元利均等返済は【元本】と【利子】を【均等】に【返済】する方法。
元本と利子の合計金額を崩さない為、金利が変わらない限り1年目でも30年目でも一緒の金額を返済していく仕組み。
支払額がほとんど変わらないのである程度毎月の返済プランが立てやすい方法。
その為実はフラット35とは非常に相性の良い返済方法だったりします。
なぜならローンを組んだ時点で35年先の支払いまで見えるので、突然の返済額アップにおびえなくて済みます。
仮に金利がドカッと上がっても5年ルールと1.25倍ルールのお陰で突然跳ね上がることもありません。
しかし、元金均等に比べローンの組み始めの支払いは、ほとんど利子に消えてしまい返済が中々すすみません。
そのため総支払額は元金均等より多くなります。
先ほどと全く同じ条件で試算すると・・・
- 借入金：3,000万円
- 返済期間：35年
- 金利：自己資金1割準備したフラット35(1.17％)
- 初月 ：87,083円(元金：57,833＋利息：29,250)
- 10年目：87,083円(元金：65,008＋利息：22,075)
- 20年目：87,083円(元金：73,012＋利息：14,011)
- 30年目：87,083円(元金：82,137＋利息：4,946)
- 返済総額：36,574,979円
- 利子総額：6,574,979円
この試算はフラット35なので元利均等返済でも順調に元金が減っています。
10年で約7,000円のペースで利息支払いが減っていますね。
ただ、総額では元金均等返済に比べ417,854円余分に支払っていることになります。
35年で約42万で済むなら変動せず若いうちの負担を減らす方が良いとみるか、42万円も余分に支払うのが勿体無いとみるか・・・ですね。
うーん。なんか思ったより元金均等返済のお得感無いね
そう。今のような低金利だとそこまで大きな差がないのも特徴。
元金均等返済は金利が上がるほど恩恵がでっかくなります。
仮に同じ3000万円の35年でも金利が3％だとすると元金均等と元利均等では約270万と言う大差になります。
先ほども書いたように35年固定のフラット35と非常に相性が良い返済方法です。
- 超低金利で元金均等返済のメリットが少なく感じる
- 組み始めの支払を軽くしたい
- フラット35でローンを組む
そんな方は【元利均等返済】をチョイスするとよいでしょう。
なお、元利均等返済に限り住宅本舗と言うサイトで様々な金融機関に一括審査を申請できます。
どこのローンが良いのか・・・とにかく色々比較したい！って方にはおすすめです。
住宅ローンを賢く選ぶための一括審査申し込みサイト
結局は元利均等返済と元金均等返済どっちを選ぶべき？
皆さん気になるのは【結局どっちが正解なの？】でしょう。
答えを言うと【金利・状況によるため人それぞれ】です。
答えになってねー！！
と思った方もいるかもしれませんが、借入金額や収入・ライフプラン次第で最適かどうかは変わります。
同じ3000万円のローンとしても
- これから結婚して子どもが出来るかも？と言う年収300万円台の私
- 子どもが巣立って夫婦二人だけの年収1000万の方
では金銭的余裕が違いますよね。
なので、以下はその300万円台の私の決断を参考程度に見て頂ければと思います。
私の決断【フラット35S＋元利均等返済】
先ほど【答えは人それぞれ】と言いましたが支払う金額だけで言えば元金均等返済一択です。
これは金利や借入総額に関係なく不変で間違いありません。
超低金利の今でも3000万円35年ローン1.17％固定でも42万円の差が出ますからね。
しかし、
- 初期の支払が高額
- 銀行によっては取り扱いがない
- 変動金利の場合支払いが跳ね上がる可能性がある
と言うデメリットもあるので、支払方法として全員に正解とも言えません。
特に私の場合で言うと今32歳。
月々の支払いを基に考えると、支払額が元金均等返済の方が安くなるのは・・・なんとローンスタートから16年半後なんですね。
その時私は48歳となってます。
これは近々子どもを授かった場合、妻が仕事できない期間＋子どもでお金のかかる期間に住宅ローンの支払額が多くなると言えます。
いくら総額が低いと言えど、最初の頃の月1万円以上の出費の差はかなりデカい。
それなら総額が多少増えても元利均等返済で若いころの月々の負担を軽くしたいという考え方にもつながりますよね？
こんな感じで家族とライフプランを考えたうえで最適解は変わりますのでよく相談とシミュレーションをしましょう！
今回途中で出てきた返済シミュレーションに使用した表は以下のサイトから拝借しました。
元金均等返済・元利均等返済がエクセルで計算できるという優れもの。
エクセルが分かる人ならちょこっと弄るだけでフラット35Sの金利計算もできちゃいます。
フラット35Sなどの金利についてはこちらの記事をどうぞ。
ネットで住宅ローンの一括審査はこちら
住宅ローンを賢く選ぶための一括審査申し込みサイト
以上、元利均等 vs 元金均等！返済方法はどっち？メリットやリスクを徹底解説！でした！
＼ 住宅関係記事はこちら ／
