- 住宅ローンの金利が複雑すぎ・・・
- 金利の種類が色々あるけどどれがいいの？
- 実際にローンを組む人の意見を聞きたい！
住宅ローンって普段なかなか接する機会がない上に金額がとてつもないので不安ばかりが募っていませんか？
私もその口で何がいいの？どれがお得なの？を悩み倒しました。
という事で、ローンについて詳しくなってきた近所です(´･ω･｀)
注文住宅を建てることになり、悩んだりしたことをこのブログでも色々書いていますが、今回は特に大きい【住宅ローン】について。
私が調べてたどり着いた個人的な考えと、第三者目線として【ハウスメーカーさん経由ではない】フィナンシャルプランナーさんへの相談も含めた内容となります。
全ての方に当てはまるモノではありませんので、この記事を基にご家族等とご相談ください。
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この記事の目次
フィナンシャルプランナーさんのおすすめはフラット35
最初っから結論を言うと、フィナンシャルプランナーさんのおすすめは自己資金1割以上を用意してのフラット35でした。
その理由はやっぱり【全期間で低金利が変わらないという安心感】
「目先だけ見ると変動金利が安いし良いように見えますが、今後を見据えた時には超低金利の今だからこそ、全期間固定してしまうのが吉」
と言う答えでした。
言うてる間に2019.10→11でフラット35の金利が0.01％上昇(1.16％→1.17％)してました。
さらにさらに2020.01時点では1.27％まで・・・・・。
チクショーメ。
自分もそう考えていたんですが、こういうのって誰かに背中押してもらわないと中々踏ん切り付きませんよね！
冒頭の通り住宅メーカーさん経由じゃなくFP協会のwebページから探して、自分でお金を払って相談しました。
(※相談料は人によりますが1時間で5,000円～10,000円程)
住宅メーカーさんから無料でFPさんの紹介サービスもあったんですが、こういうのって無関係な第三者から話を聞きたいですよね？
今回の相談も私と婚約者の給料・将来設計・性格等々を話した上でFPさんが提案をしてくれました。
人生を左右する大事な事なので個人的にはする価値大有りだと思いますので、是非相談してみてはいかがでしょうか？
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とは言え、金利はフラット35以外にも変動金利や期間固定金利など色々あります。
それぞれメリット・デメリットは何なのか・・・気になると思いますので、３つの住宅ローンについて解説とおすすめ具合を説明していきます！
安心が一番の魅力！フラット35
皆さんも借りる候補として必ず上がるであろうフラット35。
契約時からずっと金利が変動しない安心感のあるローン。
こちらは住宅金融支援機構が絡んでおり、銀行独自の商品ではない為借りる銀行で大きな金利差が出にくいところもポイント。
その代わり金利は1.3%～と変動金利より高めとなります。
しかし、融資率90%以下なら団信ありでも金利が安くなる(1.12%～)特典があります。
※金利は2019.11時点の楽天銀行の場合
総額1000万円の住宅ならローンを900万円以下にする。
単純に1割(10%)以上の自己資金を用意する必要があります。
借りた時の金利が35年ずっと続くので金利が2%になろうが関係なし。
逆を言えば0.3%になっても下がりませんけどね。
とは言えこの安心感・安定感がフラット35のメリットです。
私のように心配性な人、金利の心配をしたくない人はコレ。
フラット35Sとは？さらにお得な金利条件
実はフラット35には【フラット35S】という上位プランがあります。
条件を満たせば最初の数年はさらに金利が安くなる(フラット35から0.25%割引)プランです。
省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性の中で１つでも条件を満たせばOK。
ハードル的には注文住宅なら莫大なお金をかけなくてもクリアできるでしょう。
(※超ローコストを除く)
私の場合、ハウスメーカーさんの基本施工内容で耐震性(耐震3等級)をクリアしました。
これにより1割自己資金を用意すれば35年で組んでも、最初の10年は団信ありで0.92%という金利で住宅ローンが組めます。
(11年目からは通常と同じ金利の1.17% 2019年11月の金利)
先ほどの通りフィナンシャルプランナーさんのおすすめがこのフラット35でした。
「金利は今が底と言っても良いので、逆にこの時に固定してしまうべき」
「金利が変わらないのは精神的にも安心感がある」
この考えに納得できる！って方はフラット35が良いでしょう。
ちなみに銀行口座をゆうちょにしているって人はARUHIのフラット35をお勧めします。
手数料も手間もいらずゆうちょ口座から引き落とせます。
おすすめ度：
- 変動金利より金利は高いが変動もしない
- 金利より安定感が欲しい人向け
- 条件を満たせばさらにお得
変動金利は低金利時代で借り時
フラット35とは対照的に全く固定しないタイプがこの変動金利。
変動金利は様々あるローンの中で一番低金利なので、フラット35と同じく候補にしている人も多いと思います。
特徴はフラット35と違い銀行独自の商品なので金利や付随するサービスが千差万別な点。
ハウスメーカーと提携していて単独で借りに行くより金利がお得になるパターンもあったり。
借りる銀行で金利が大きく変わることも少なくないので、フラット35よりも厳密に計算する必要があります。
2019年10月現在の変動金利は銀行で差はあれど0.7～0.8%が主流でしょう。
この金利自体は過去20年以上目を見張るような大きな変動はなく、常に1%を切る数字で推移しています。
参考：【フラット35】金利推移
※グラフは2%台ですが金利優遇として大体0.7%台になってます。
それなら変動金利一択では？
と思うところですが・・・変動金利は割とリスクがある設定です。
文字通り金利が【変動】しますので0.7%の金利が3年後には1.5%になっている可能性もあります。
上のグラフではちょっと分かりにくいですが金利のMAXは1990～91年頃の8.5%。
その数年前が5%前後だったのを考えるとすさまじい変動率ですね。
金利が上がってきたな・・・・と思えば固定金利に変更するってこともできます。
できますが・・・金利が上がってきた＝固定金利も上がっていますし、金利の上がる順番は固定(フラット35)から先に上がります。
※低金利で長期間固定すると銀行が損するため、固定金利から先に上昇します。
過去変動していない≠これからも変動しない
住宅メーカーさんからリアルに言われているんですが
近年ほとんど変動していませんし、景気状況が極端に上がる見込みも無いですし金利の低い変動金利がお得でしょう！
これは決して間違いではありません。
先ほど見た通りバブル崩壊後は多少の上下はあっても驚くような乱高下はありません。
今後の見通しで金利が上がるとすれば景気が回復した場合ですが・・・今のところその兆しもないですよね。
ですが、金利が上がらないというのは保証されたものではありません。
金利は毎月ではなく半年～1年を目途に見直しが計られていて、数年前に比べると誤差の範囲レベルで微妙に上がってます。
現にフラット35金利が19年11月から20年1月の3か月で0.1％近く上昇してます。
フィナンシャルプランナーさんも「変動金利は今はいいですが、先の見通しができないことや借り換え手続きの手間、金利上昇のリスクを考えるとお勧めしにくい」とのことでした。
なお、金利が上がっても5年間は支払額据え置き(5年ルール)と、金利上昇は最大でも1.25倍まで(1.25倍ルール)と言う決まりがある為、突然支払額が倍増することはありません。
住宅ローンの5年ルールって何？
いくら変動しますと言われても0.7%がいきなり5％とかに上げられると返済額が跳ね上がって支払いができない可能性もありまよね？
そんなことにならないように5年間は金利が上がっても爆発的には支払額を増やさないという仕組み。
え？じゃあリスクも少ないんじゃ・・・？
いえいえ。金利が上がっても返済額が変わらない＝元本(借金そのもの)が減りにくいってことよ
具体的に例を挙げると・・・
今が毎月10万の返済で【8万元本＋2万の金利】だとしましょう。
しかし10年後に金利が爆上がり！でも返済額据え置きだと・・・・
その後5年は毎月10万の返済で【5万の元本＋5万の金利】ってなる訳です。
支払額は変わらないけど借金額(ローン元金)も減らない【過払い(金利が上がりすぎて毎月の支払が利息で消える)】に陥る可能性も秘めており、将来どうなるか？という不安は残ります。
昔に比べ金利が低いのは間違いないですが、これがずっと続くという保証はないので住宅ローンを組んだ後も金利には常に注視しないといけません。
私はフラット35で行く＋ローンはまだ先だというのに毎月金利変動をチェックしてます。
こんな心配症な奴が35年、420カ月も金利が動くなんて考えると精神病む。
おすすめ度：
- 金利が一番低い
- 将来どうなるかの保証はないが現状低金利予測
- とにかく直近の月額支払いを減らしたい人向け
(変動)固定金利はあまりお勧めしない
変動金利は怖いけどフラット35程になると金利が高い・・・・・
そういう方は(変動)固定金利。
3年・5年・10年などで金利を固定する仕組みです。
数年は支払額が一定なのでその期間にライフプランを見据えて貯蓄などしたい人はコレ。
指定期間は市場金利に左右されない為、金利が大爆発しようが暴落しようが指定期間中は関係ありません。
指定期間が終われば変動金利に変わりますが銀行によっては固定を組みなおすこともできます。
ただし変動金利に変わったとしても最初から変動金利を選ぶより少し金利が高くなります。
また変動金利に比べると金利も上がり、2019.11時点で固定期間中は1.1～1.3%程と言うところでしょうか。
これを見てどう感じましたか？
超低金利の今、この金利なら実はフラット35でもほとんど変わりません。(フラット35＝1.12％～)
固定期間後はちょっと高めの変動金利に変わることを考えると個人的に魅力を感じませんでした。
昔なら恩恵もあったんでしょうけど・・・。
実は変動金利以上にギャンブル性が高い
先ほどわざわざ太字で【指定期間中は】と書いたのは、変動金利にあった5年ルールと1.25倍ルールは適用されません。
例えば5年後に金利が5%になっていたらその金利が適応されるため、固定が終わった瞬間に爆発的に支払額が跳ね上がる可能性も。
固定を組みなおすにしても期間が終わってからの組みなおしなので、その時の金利にも左右されます。
今後金利が上昇局面になってくると登場の可能性もありますが・・・今は大きなメリットを感じませんでした。
変動金利で常々変わるのは怖いけど、35年ずーっと同じ額っていうのも損しそう・・・と考えてこれを選択するのはちょっと待って。
年数固定ローンは両方のいいとこどりの様に見えて実は一番ギャンブル性の高い不安定なローン返済方法です。
おすすめ度：
- 数年は金利を固定して様子を見たい人向け
- とは言え金利的にメリットが見当たらない
- 実は結構ギャンブル性が高い金利
住宅ローンの金利特徴・おすすめまとめ
ザーッと書きましたがフィナンシャルプランナーさんに相談した際のおすすめは
フラット35S(フラット35)＞変動金利＞期間固定金利 です。
理由としては
- 金利が今後どっちに振れる幅が高いかを考えたら上がる方
- そのため今のうちに固定してしまう
- 振れ幅を考えると下がるより上がる方がダメージデカい。
- 金利が変わらず安定しているのが精神的に良い
- ゆうちょ口座からダイレクトに返済できる
という３点です。
どのプランでも銀行によって金利や団信内容・三大疾病などなど違いがありますのでよーく吟味しましょう。
手間をかけたく無いならネットで一括仮見積もりを取ってしまう方法もあります。
金利や保険の関係などなど・・・１回の入力で済むので金融機関ごとにいちいち情報入力しなくていいのがめっちゃ楽。
(※楽天銀行で仮審査入力しましたがすっげ面倒。もうやりたく無い。)
ただし！
- 多くの銀行に個人情報が行く
- 元利均等返済しか選択できない
- 賛同している銀行しか仮審査できない(楽天銀行は無かった)
と言うデメリットも持ち合わせているのを重々承知の上で行いましょう。
＼時間と金利の節約！／
住宅ローンは正解がありませんので現状でベストな選択をしていくしかありません。
少しでも多く情報を取っておくと後々有利になります。
ちなみに私は今のところ楽天銀行をする予定です。(出してる仮審査が通れば)
厳密に計算しまくったところ楽天銀行よりARUHIのフラット35を使う方が手数料的に良いと判明しました。
(あと営業マンにやってもらえる手軽さ。有料だけど金払ってでもやって欲しい・・・)
以上、年収300万円台でも注文住宅！～固定？変動？住宅ローン金利編～でした！
