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年収300万円台でも注文住宅!~固定?変動?住宅ローン金利編~

住宅ローン金利アイキャッチ
  • 住宅ローンの金利が複雑すぎ・・・
  • 金利の種類が色々あるけどどれがいいの?
  • 実際にローンを組む人の意見を聞きたい!

住宅ローンって普段なかなか接する機会がない上に金額がとてつもないので不安ばかりが募っていませんか?

私もその口で何がいいの?どれがお得なの?を悩み倒しました。

という事で、ローンについて詳しくなってきた近所です(´・ω・`)

注文住宅を建てることになり、悩んだりしたことをこのブログでも色々書いていますが、今回は特に大きい【住宅ローン】について。

私が調べてたどり着いた個人的な考えと、第三者目線として【ハウスメーカーさん経由ではない】フィナンシャルプランナーさんへの相談も含めた内容となります。

全ての方に当てはまるモノではありませんので、この記事を基にご家族等とご相談ください。


フィナンシャルプランナーさんのおすすめはフラット35

FPさんのイメージ

最初っから結論を言うと、フィナンシャルプランナーさんのおすすめは自己資金1割以上を用意してのフラット35でした。

その理由はやっぱり【全期間で低金利が変わらないという安心感】

「目先だけ見ると変動金利が安いし良いように見えますが、今後を見据えた時には超低金利の今だからこそ、全期間固定してしまうのが吉」

と言う答えでした。

 

自分もそう考えていたんですが、こういうのって誰かに背中押してもらわないと中々踏ん切り付きませんよね!

冒頭の通り住宅メーカーさん経由じゃなくFP協会のwebページから探して、自分でお金を払って相談しました。

(※相談料は人によりますが1時間で5,000円~10,000円程)

 

住宅メーカーさんから無料でFPさんの紹介サービスもあったんですが、こういうのって無関係な第三者から話を聞きたいですよね?

今回の相談も私と婚約者の給料・将来設計・性格等々を話した上でFPさんが提案をしてくれました。

人生を左右する大事な事なので個人的にはする価値大有りだと思いますので、是非相談してみてはいかがでしょうか?

> 全国の相談できるFPさんを探す <

とは言えフラット35以外はどうなのか・・・気になると思いますので、3つの住宅ローンについて解説とおすすめ具合を説明していきます!

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安心が一番の魅力!フラット35

フラット35

皆さんも借りる候補として必ず上がるであろうフラット35

契約時からずっと金利が変動しない安心感のあるローン。

 

その代わり金利は1.3%~と変動金利より高めとなります。

しかし、融資率90%以下なら金利が安くなる(1.06%~)特典があります。

※金利は楽天銀行の場合

総額1000万円の住宅ならローンを900万円以下にする。

単純に1割(10%)以上の自己資金を用意する必要があります。

借りた時の金利が35年ずっと続くので金利が2%になろうが関係なし。

逆を言えば0.3%になっても下がりませんけどね。

 

とは言えこの安心感がフラット35のメリットです。

私のように心配性な人、金利の心配をしたくない人はコレ。

フラット35Sとは?さらにお得な金利条件

さらにお得なフラット35S

実はフラット35には【フラット35S】という上位プランがあります。

条件を満たせば最初の数年はさらに金利が安くなる(フラット35から0.25%割引)プランです。

省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性の中で1つでも条件を満たせばOK。

ハードル的には注文住宅なら特別にお金をかけなくてもクリアできます。

(※超ローコストを除く)

住宅メーカー選びアイキャッチ
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私の場合、ハウスメーカーさんの基本施工内容で耐震性(耐震3等級)をクリアしました。

これにより1割自己資金を用意すれば最初の10年は団信ありでも0.86%という金利で住宅ローンが組めます。
(11年目からは通常と同じ金利の1.11% 2019年10月の金利)

 

先ほどの通りフィナンシャルプランナーさんのおすすめがこのフラット35でした。
「金利は今が底と言っても良いので、逆にこの時に固定してしまうべき」
「金利が変わらないのは精神的にも安心感がある」

この考えに納得できる!って方はフラット35が良いでしょう。

フラット35かんたんマトメ

おすすめ度:

  • 変動金利より金利は高いが変動もしない
  • 金利より安定感が欲しい人向け
  • 条件を満たせばさらにお得

変動金利は借り時

変動金利

フラット35とは対照的に全く固定しないタイプがこの変動金利。

変動金利は様々あるローンの中で一番低金利なので、フラット35と同じく候補にしている人も多いと思います。

2019年10月現在の変動金利は銀行で差はあれど0.7~0.8%が主流でしょう。

この金利自体は過去20年以上目を見張るような大きな変動はなく、常に1%を切る数字で推移しています。

金利変動グラフ

参考:【フラット35】金利推移

※グラフは2%台ですが金利優遇として大体0.7%台になってます。

それなら変動金利一択では?

と思うところですが・・・変動金利は割とリスクがある設定です。

文字通り金利が【変動】しますので0.7%の金利が3年後には1.5%になっている可能性もあります。

金利が上がってきたな・・・・と思えば固定金利に変更するってこともできます。

できますが・・・金利が上がってきた=固定金利も上がっているという事ですのでお忘れなく。

過去変動していない≠これからも変動しない

落とし穴

住宅メーカーさんからリアルに言われているんですが

近年ほとんど変動していませんし、景気状況が極端に上がる見込みも無いですし金利の低い変動金利がお得でしょう!

これは決して間違いではありません。

先ほど見た通りバブル崩壊後は多少の上下はあっても驚くような乱高下はありません。

今後の見通しで金利が上がるとすれば景気が回復した場合ですが・・・今のところその兆しもないですよね。

ですが、それは保証されたものではありません。

金利は毎月ではなく半年~1年を目途に見直しが計られていて、数年前に比べると誤差の範囲レベルで微妙に上がってます。

フィナンシャルプランナーさんも「変動金利は今はいいですが、先の見通しができないことや借り換え手続きの手間、金利上昇のリスクを考えるとお勧めしにくい」とのことでした。

なお、金利が上がっても5年間は支払額据え置き(5年ルール)と、金利上昇は最大でも1.25倍まで(1.25倍ルール)と言う決まりがある為、突然支払額が倍増することはありません。

住宅ローンの5年ルールって何?

ヘルプ!

いくら変動しますと言われても0.7%がいきなり5%とかに上げられると返済額が跳ね上がって支払いができない可能性もありまよね?

そんなことにならないように5年間は金利が上がっても爆発的には支払額を増やさないという仕組み。

え?じゃあリスクも少ないんじゃ・・・?

いえいえ。金利が上がっても返済額が変わらない=元本(借金そのもの)が減らないってことよ

支払額は変わらないけど借金額(ローン元金)も減らない【過払い(金利が上がりすぎて毎月の支払が利息で消える)】に陥る可能性も秘めており、将来どうなるか?という不安は残ります。

昔に比べ金利が低いのは間違いないですが、これがずっと続くという保証はないので住宅ローンを組んだ後も金利には常に注視しないといけません。

変動金利かんたんマトメ

おすすめ度:

  • 金利がとにかく低い
  • 将来どうなるかの保証はないが現状低金利予測
  • とにかく直近の月額支払いを減らしたい人向け
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(変動)固定金利はあまりお勧めしない

固定金利

変動金利は怖いけどフラット35程になると金利が高い・・・・・

そういう方は(変動)固定金利。

3年・5年・10年などで金利を固定する仕組みです。

数年は支払額が一定なのでその期間にライフプランを見据えて貯蓄などしたい人はコレ。

指定期間は市場金利に左右されない為、金利が大爆発しようが暴落しようが指定期間中は関係ありません。

指定期間が終われば変動金利に変わりますが銀行によっては固定を組みなおすこともできます。

ただし変動金利に変わったとしても最初から変動金利を選ぶより少し金利が高くなります。

また変動金利に比べると金利も上がり、固定期間中は1.1~1.3%程と言うところでしょうか。

これを見てどう感じましたか?

超低金利の今、この金利なら実はフラット35でもほとんど変わりません。(フラット35=1.11%~)

固定期間後はちょっと高めの変動金利に変わることを考えると個人的に魅力を感じませんでした。

昔なら恩恵もあったんでしょうけどね・・・。

実は変動金利以上にギャンブル性が高い

こんなはずじゃなかった

先ほどわざわざ太字で【指定期間中は】と書いたのは、変動金利にあった5年ルールと1.25倍ルールは適用されません。

例えば5年後に金利が5%になっていたらその金利が適応されるため、固定が終わった瞬間に爆発的に支払額が跳ね上がる可能性も十二分にあります。

固定を組みなおすにしても期間が終わってからの組みなおしなので、その時の金利にも左右されます。

今後金利が上昇局面になってくると登場の可能性もありますが・・・今は大きなメリットを感じませんでした。

固定金利かんたんマトメ

おすすめ度:

  • 数年は金利を固定して様子を見たい人向け
  • とは言え金利的にメリットが見当たらない
  • 実は結構ギャンブル性が高い金利

住宅ローンの金利特徴・おすすめまとめ

お金の支払い

ザーッと書きましたがフィナンシャルプランナーさんに相談した際のおすすめは

フラット35S(フラット35)>変動金利 です。

理由としては

  • 金利が今後どっちに振れる可能性が高いかを考えたら上がる方
  • そのため今のうちに固定してしまう
  • 振れ幅を考えると下がるより上がる方がダメージデカい。
  • 金利が変わらず安定しているのが精神的に良い

という3点です。

どのプランでも銀行によって金利や団信内容・三大疾病などなど違いがありますのでよーく吟味しましょう。

手間をかけたく無いならネットで一括仮見積もりを取ってしまう方法もあります。

金利や保険の関係などなど・・・1回の入力で済むので金融機関ごとにいちいち情報入力しなくていいのがめっちゃ楽。

(※楽天銀行で仮審査入力してますがすっげ面倒)

ただし!

  1. 多くの銀行に個人情報が行く
  2. 元利均等返済しか選択できない
  3. 賛同している銀行しか仮審査できない(楽天銀行は無かった)

と言うデメリットも持ち合わせているのを重々承知の上で行いましょう。

\時間と金利の節約!/

住宅ローン一括審査申込はこちら


住宅ローンは正解がありませんので現状でベストな選択をしていくしかありません。

少しでも多く情報を取っておくと後々有利になります。

ちなみに私は今のところ楽天銀行をする予定です。(出してる仮審査が通れば)

以上、年収300万円台でも注文住宅!~固定?変動?住宅ローン金利編~でした!

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